Ümraniye’de kentsel dönüşüm veya kat karşılığı inşaat düşünürken yalnızca “kaç daire çıkar?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Sağlıklı bir proje; parselin imar koşulları, mevcut yapının durumu, hak sahiplerinin beklentileri, mimari çözüm, teknik şartname, süreler ve sözleşme yapısının birlikte değerlendirilmesiyle başlar.

Şifa İnşaat olarak bu rehberde, bir arsa sahibi veya bina maliki açısından ilk görüşmeden yapım aşamasına kadar hangi başlıkların netleştirilmesinin faydalı olduğunu özetliyoruz. Resmî süreçler ve uygulanabilir şartlar proje, parsel, belediye uygulamaları ve güncel mevzuata göre değişebileceği için her dosya ayrıca değerlendirilmelidir.

1. İlk değerlendirmede hangi bilgiler gerekir?

Bir projenin ilk fizibilitesi için mümkünse şu bilgilerin hazırlanması süreci hızlandırır:

• Taşınmazın açık adresi ve ada-parsel bilgisi
• Arsanın yaklaşık yüzölçümü
• Mevcut binanın kat ve bağımsız bölüm yapısı
• Varsa mevcut mimari proje veya ruhsat belgeleri
• Tapu ve hak sahipliği yapısına ilişkin temel bilgiler
• Maliklerin yeni projeden beklentileri

Bu bilgiler olmadan da ön görüşme yapılabilir; ancak doğru bir paylaşım ve proje senaryosu için resmî kayıtların incelenmesi gerekir.

2. Kat karşılığı inşaatta sadece paylaşım oranına bakmayın

Kat karşılığı tekliflerde ilk dikkat çeken konu genellikle arsa sahibine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerdir. Oysa sözleşmenin gerçek değeri yalnızca paylaşım oranında değildir.

Yeni dairelerin yaklaşık konumu, katı, cepheleri, net/brüt alan yaklaşımı, teknik şartname, ortak alanlar, otopark imkânı, teslim standardı ve yapım süresi birlikte değerlendirilmelidir. Kağıt üzerinde yüksek görünen bir paylaşım, teknik kapsam zayıfsa veya süreler belirsizse beklenen sonucu vermeyebilir.

3. Teknik şartname neden önemlidir?

“Anahtar teslim” ifadesi tek başına yeterince açıklayıcı değildir. Pencere sistemi, dış cephe, zemin kaplamaları, kapılar, elektrik-mekanik altyapı, ısı ve su yalıtımı, ortak alan kalitesi gibi birçok detay projenin maliyetini ve son kullanıcı değerini etkiler.

Bu nedenle teknik şartnamenin sözleşmeyle birlikte düşünülmesi, tarafların teslim aşamasında farklı beklentilere sahip olmasını azaltır.

4. Süreler baştan net olmalı

Yıkım, proje ve ruhsat hazırlığı, yapım ve iskân süreçleri birbirinden farklı aşamalardır. Her aşamanın kendi bağımlılıkları bulunur. Resmî kurum işlemleri, proje revizyonları veya taraflardan kaynaklanan gecikmeler yapım takvimini etkileyebilir.

Bu nedenle sözleşmede yalnızca toplam bir süre yazmak yerine hangi sürenin ne zaman başlayacağının ve hangi durumların süreyi etkileyebileceğinin açık olması daha sağlıklı bir yapı oluşturur.

5. Kentsel dönüşümde mimari çözüm ekonomik sonucu doğrudan etkiler

Bir parselin değeri yalnızca metrekaresiyle ölçülmez. İmar koşulları, çekme mesafeleri, bina oturumu, merdiven-asansör çekirdeği, bağımsız bölüm yerleşimi, cephe kullanımı ve otopark çözümü elde edilecek yapının verimliliğini etkiler.

Bu nedenle proje görüşmelerinde mimari fizibilitenin erken yapılması; paylaşım, maliyet ve satış değeri açısından daha gerçekçi karar alınmasına yardımcı olur.

6. Müteahhit seçerken hangi konular sorulmalı?

Teklif alırken yalnızca toplam paylaşım veya fiyat değil, çalışma yöntemi de sorgulanmalıdır. Örneğin:

• Proje ve ruhsat sürecini kim takip edecek?
• Teknik şartname ne kadar detaylı?
• İş programı nasıl takip edilecek?
• Şantiye kontrolü ve malzeme onayları nasıl yürütülecek?
• Sözleşmede teslim ve gecikme koşulları açık mı?
• Taraflar süreç boyunca nasıl bilgilendirilecek?

İyi bir proje, tarafların iş başlamadan önce mümkün olduğunca aynı şeyi anladığı bir sözleşme ve teknik kapsamla başlar.

7. Ümraniye ve çevresinde yerel saha bilgisi neden değerli?

Ümraniye, Çekmeköy ve İstanbul Anadolu Yakası’ndaki yapılaşma koşulları parselden parsele değişebilir. Aynı ilçede dahi sokak, parsel geometrisi ve mevcut yapı durumu farklı bir proje çözümü gerektirebilir.

Bu nedenle internet üzerinden genel bir hesap yapmak yerine ada-parsel ve mevcut yapı bilgileriyle proje özelinde değerlendirme yapılması daha doğru sonuç verir.

Projeniz için ilk adımı nasıl atabilirsiniz?

Arsanız veya binanız için kat karşılığı inşaat ya da kentsel dönüşüm düşünüyorsanız, ilk görüşmede tüm belgelerin eksiksiz olması şart değildir. Konum, ada-parsel bilgisi ve mevcut binanın birkaç fotoğrafı başlangıç için yeterli olabilir.

Şifa İnşaat – Kat Karşılığı & Kentsel Dönüşüm sayfasını inceleyin veya WhatsApp üzerinden proje bilgilerinizi gönderin.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat için arsa metrekaresi tek başına yeterli mi?

Hayır. İmar koşulları, parsel geometrisi, çekme mesafeleri, mevcut yapı ve mimari yerleşim gibi birçok unsur birlikte değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm için önce proje mi, sözleşme mi hazırlanmalı?

Süreçler birbirini etkilediği için ön fizibilite, temel paylaşım ve teknik yaklaşım birlikte çalışılmalıdır. Nihai sözleşme ve projelendirme sırası dosyanın koşullarına göre değişebilir.

Proje bilgilerini WhatsApp üzerinden gönderebilir miyim?

Evet. Ada-parsel, konum, mevcut yapı fotoğrafları ve varsa proje belgeleri ilk değerlendirme için WhatsApp üzerinden iletilebilir.